“最近一直盤旋在我頭腦中的是這場從美國發(fā)起的、席卷全球的金融危機在告訴我們什么道理。它背后肯定有奧秘,因為任何困難就分兩種:一種是自作自受,比如暴飲暴食后得了胃病;另一種是讓你在成長的道路上獲得成長和鍛煉。”
SOHO中國董事長潘石屹接受《第一財經日報》專訪時坦言:到如今他也沒有想明白這次金融危機到底屬于哪一種,但他相信“一個更美好的新世界將在摧枯拉朽中產生新的萌芽”。
2007年底,當全國地產形勢尚處頂峰之時,作為商業(yè)地產開發(fā)商代表的潘石屹曾與王石展開一場激烈的“拐點論”,并引發(fā)對去年地產可能遭遇窘境的全國性大討論。而從去年春天開始,潘石屹也意識到了地產業(yè)拐點到來,并以此認為可能全行業(yè)都會因為資金困境引發(fā)又一輪規(guī)模不小的洗牌。而在這其中,SOHO中國則一度持有150億元現(xiàn)金,幾乎成為當時全國最富裕的開發(fā)商。雖然不愿意在“喜鵲派”還是“烏鴉派”中做一個選擇,但是10月份從美國華爾街歸來后,潘石屹對市場的“悲觀”已在其博客中顯露無遺。
如果之前的房地產市場如同一場加速跑,那么接下來的市場可能像一場拼耐力的漫長的馬拉松。他相信,目前的房地產市場已跌落到底部,但是如此糟糕的狀況究竟還會持續(xù)多久無法預測。
“金融危機對所有企業(yè)和企業(yè)家來說都是一個巨大考驗,我也在經受這些考驗。它一方面考驗了企業(yè)的現(xiàn)金流和商業(yè)模式是否正確。一方面考驗著企業(yè)家的心態(tài)。那些以前不能量力而行,量入為出,花了過頭錢的公司,恐怕就要倒下了。”潘石屹在危機中一直不斷反省——究竟哪些想法是對的,哪些是錯的。反省的結果是,潘石屹認為SOHO中國在基本面上沒有犯什么大錯誤。
兩三年前就有諸多國外投行及資本
市場分析員給潘石屹提出建議,稱要其擴大土地儲備,走出北京,走向中國,可當時潘石屹一直在猶豫要不要做。現(xiàn)在“反省”當時沒有做是正確的。
“看市場一定要從常識出發(fā),從基本面出發(fā),看市場上到底缺什么東西。如果只是為了迎合股票或資本市場,費很大勁去做不缺的東西,那你就沒有給社會作貢獻,只是制造了泡沫。”潘石屹說。
在金融海嘯來臨前,他一直帶領公司攀登地產制高點,就是在北京、上海這樣的大城市繁華地段開發(fā)商業(yè)地產。這些優(yōu)質商業(yè)地產有很強的保值和增值能力,將金融危機對一家地產企業(yè)的影響規(guī)避到最低。如今SOHO中國公司開發(fā)的項目均處一線城市核心區(qū)域,且項目主要是面向最具活力的企業(yè)。
“我們的商業(yè)模式是不是正確,要看能不能經得起大風大浪的考驗,尤其是眼下金融危機的考驗。有人羨慕我們運氣好,其實背后是指導思想、商業(yè)模式和公司發(fā)展戰(zhàn)略的選擇和調整。”潘石屹對《第一財經日報》表示。
“或許商業(yè)地產的風險為零。”潘石屹樂意做這樣一種假設。
“過去幾年,住宅價格一直在漲,相比而言,寫字樓的價格低。從國外經驗來看,政府對商業(yè)地產的產品介入較少,所以相較住宅風險小。所以商業(yè)地產的價值被低估了。而目前高端的寫字樓租金昂貴,幾乎可以等同于SOHO產品的2倍,所以在租戶減少開支之后,這些寫字樓反而受累于此次金融危機。”簡言之,在住宅與商業(yè)兩類開發(fā)產品中,潘石屹首選商業(yè);而在不同檔次的商業(yè)地產中,潘石屹首選中端產品。
“開發(fā)商已經出現(xiàn)了很大問題,但不會像美國投行一樣破產。中國與美國不同,如果這些企業(yè)在美國,按現(xiàn)在的負債水平可能早宣布破產了。中國的一些問題開發(fā)商會以‘失蹤’方式退出市場,就像當年的順馳一樣被收購。”潘石屹說。
同樣,潘石屹并不相信熱點城市的房屋均價會出現(xiàn)超過30%的跌幅。他對接下來的市場有兩個建議:一是“救市”時相關部門出手速度一定要快,如“救命”般搶救市場;二是在這一重要過程中要“防止腐敗”。畢竟,“在中國目前的經濟環(huán)境中,暫時還很難找到任何一個行業(yè)能代替有經濟復蘇火車頭作用的房地產行業(yè)。”
