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中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoom.com導(dǎo)讀：根據(jù)對(duì)本文的閱讀和理解，我們總結(jié)出來(lái)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心狀況是：政府控制一、二線城市的“土地供應(yīng)量(逐年遞減)”，而通過(guò)統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)，這類城市的“凈流入人口”還在不斷增加，雙效疊加，是帶來(lái)當(dāng)前一、二城市房?jī)r(jià)火爆的絕對(duì)誘因。反觀三、四線城市，為了招商引資，吸納更多人才，政府每年都在加大“土地供應(yīng)量”，但“凈流入人口”卻增減不一，“去庫(kù)存”的效果不佳，客觀印證了這一現(xiàn)象。
為什么國(guó)家要這樣做呢?目標(biāo)：打造有競(jìng)爭(zhēng)力城市，通過(guò)高房?jī)r(jià)擠出低端產(chǎn)業(yè)及其人口，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與人口的騰籠換鳥(niǎo)。
本文作者：新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷，將從“人、地、錢”三個(gè)緯度，為中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com讀者，分析近期樓市熱點(diǎn)話題，以及展望住宅市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)。
一、今年住宅市場(chǎng)表現(xiàn)
今年上半年的房地產(chǎn)市場(chǎng)非常的火爆，從銷售面積同比增長(zhǎng)28%，銷售額的增長(zhǎng)44%，最重要的是歷史的最高峰，超過(guò)了2015、2014年，甚至是之前的每一年。市場(chǎng)的火爆也導(dǎo)致了房?jī)r(jià)商家 ，全國(guó)房?jī)r(jià)上漲12%，三四線城市也同比上漲3.4%。這也應(yīng)驗(yàn)了一年前的判斷，少數(shù)城市也有下跌。這個(gè)結(jié)論是因?yàn)槲覀兛吹搅搜胄胸泿诺某l(fā)，超發(fā)12.45億。去年的5個(gè)月，會(huì)發(fā)400億，最后的結(jié)果是4萬(wàn)億。
1-8月住宅市場(chǎng)銷售火爆，銷售面積達(dá)到7.7 億平米;同比增長(zhǎng)25.6%;銷售額5.7萬(wàn)億元;同比增長(zhǎng)40.1%;雙雙攀上歷史同期最高峰。
市場(chǎng)火爆導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲，全國(guó)平均房?jī)r(jià)上漲12.1%。
一線平均房?jī)r(jià)同比上漲42.1%
二線平均房?jī)r(jià)同比上漲 8.5%
三四線平均房?jī)r(jià)同比上漲3.4%
應(yīng)驗(yàn)了我們一年前的判斷：
一線領(lǐng)漲
二線普漲
三四線止跌企穩(wěn)
少數(shù)城市仍有下跌
一二線銷售面積占比35%，銷售均價(jià)上漲17.9%。越是大的城市，人口的紅利效率越強(qiáng)大，而且這種趨勢(shì)是全世界的趨勢(shì)，全世界的大城市人口都在持續(xù)增長(zhǎng)，全世界百萬(wàn)以上的人口也不斷增長(zhǎng)，因此這些城市的人口都是全世界的走向。我們看到人口流動(dòng)的背后是人口資本的流動(dòng)。我們?cè)?jīng)做一個(gè)公益活動(dòng)，捐贈(zèng)流動(dòng)圖書(shū)館，我們和小學(xué)生交流的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)他們中學(xué)畢業(yè)以后一定會(huì)去中等城市或者是大城市，進(jìn)入這些城市以后，他們還會(huì)回家鄉(xiāng)嗎?不會(huì)的。現(xiàn)在人口減少的地方是哪里?是農(nóng)村和小城鎮(zhèn)，他們進(jìn)入中等城市或者是大城市。
房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)了兩個(gè)問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題是去庫(kù)存陷入困境。第一個(gè)部分，已經(jīng)蒸好的饅頭還沒(méi)有被賣出去的，這是我們已經(jīng)建設(shè)好的房子，已經(jīng)取得了銷售許可證。第二部分的庫(kù)存是我們最大的存量部分，是我們的新開(kāi)工面積中間的沒(méi)有被銷售掉的面積，這部分的饅頭還沒(méi)有被預(yù)定，全國(guó)住宅有51平方米。第三部分是我們的土地儲(chǔ)備面積，全國(guó)的土地儲(chǔ)備面積有多少?
我們統(tǒng)計(jì)過(guò)，24家上市房企土地儲(chǔ)備面積2.39億平方米。我們認(rèn)為，庫(kù)存至少在81億平方米。
房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)第二個(gè)問(wèn)題，催生了熱點(diǎn)城市地王潮。地王現(xiàn)象不僅僅是一二線城市。溢價(jià)率超過(guò)100%的地王262宗，平均溢價(jià)率169%，其背后的簡(jiǎn)單邏輯是人、地、錢。一、二線城市外來(lái)人口增長(zhǎng)還在持續(xù)，常住人口年均凈增長(zhǎng)是100萬(wàn)人，凈增長(zhǎng)率平均為15.8%，高于全國(guó)人口自然增長(zhǎng)率4.96%。三、四線城市人口區(qū)域穩(wěn)定，我們也統(tǒng)計(jì)了全國(guó)53個(gè)三、四線城市，這些城市中有27個(gè)近三年人口是增長(zhǎng)的，只有4個(gè)是下降的，三、四線城市是趨于穩(wěn)定。現(xiàn)在人口減少的地方是哪里?是農(nóng)村和小城鎮(zhèn)，他們進(jìn)入中等城市或者是大城市。
全球的流動(dòng)人口居高不下，流動(dòng)人口在全國(guó)已經(jīng)是逐年上升，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到了2.53億，除了這個(gè)流動(dòng)人口，還有很多農(nóng)村的人口。成年人去了哪里?就是流動(dòng)人口，去了城市。其中有一部分人已經(jīng)在城市里面落腳。
業(yè)外人士看不清楚，業(yè)內(nèi)人士也未必說(shuō)得明白，其實(shí)市場(chǎng)火爆的根本原因，其背后的簡(jiǎn)單邏輯：人、地、錢之流向。
二、人地錢之流向
一二線城市外來(lái)人口增長(zhǎng)還在持續(xù)，一線城市的常住人口年均凈增長(zhǎng)是100萬(wàn)人，凈增長(zhǎng)率平均為15.8‰，高于全國(guó)人口自然增長(zhǎng)率4.96‰。
二線城市的常住人口年均凈增長(zhǎng)9.98萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率12.7‰，也是高于全國(guó)人口自然增長(zhǎng)率4.96‰，約0.77個(gè)百分點(diǎn)
三四線城市人口區(qū)域穩(wěn)定，我們也統(tǒng)計(jì)了全國(guó)53個(gè)三、四線城市，這些城市中有27個(gè)近三年人口是增長(zhǎng)的，只有4個(gè)是下降的，三、四線城市是趨于穩(wěn)定，常住人口減少的城市減少率均不超過(guò)4%。現(xiàn)在人口減少的地方是哪里?是農(nóng)村和小城鎮(zhèn)，他們進(jìn)入中等城市或者是大城市。
流動(dòng)人口數(shù) ，居高不下。按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局人口抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)和鄉(xiāng)村人口占比，農(nóng)村60歲以上人口約有9746萬(wàn)人，16歲以下人口約1億人，農(nóng)村基本上只剩下老人和孩子。產(chǎn)生三個(gè)問(wèn)題，得到三個(gè)答案：成年人去哪里了?16-59歲成年人接近4億人;流動(dòng)人口有多少?2015年為2.47億人;人去了哪里?更多流向 大中城市。越是大城市人口虹吸效應(yīng)越強(qiáng)大，全世界幾乎所有的大城市人口都在持續(xù)增長(zhǎng)，大城市人口增長(zhǎng)成為“世界性趨勢(shì)”百萬(wàn)人口的大城市數(shù)量也在增加，這是世界性潮流，是信息革命帶來(lái)的人力價(jià)值提升和家庭財(cái)富增長(zhǎng)的結(jié)果，人口的背后是資本的力量，為了提升未來(lái)的人力價(jià)值和家庭財(cái)富，今天砸鍋賣鐵都會(huì)讓成年人和孩子進(jìn)入并留在大中城市。我們?cè)?jīng)做一個(gè)公益活動(dòng)，捐贈(zèng)流動(dòng)圖書(shū)館，我們和小學(xué)生交流的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)他們中學(xué)畢業(yè)以后一定會(huì)去中等城市或者是大城市，進(jìn)入這些城市以后，他們還會(huì)回家鄉(xiāng)嗎?不會(huì)的。
大多數(shù)的人到了城市之后，會(huì)在這個(gè)城市留下，人和資本都留下來(lái)。而這些人是否在大城市買房?大多數(shù)是不會(huì)的。因?yàn)橘I不起，而且是會(huì)回到農(nóng)村建房。這是源于我們?cè)诔鞘欣锩娴慕ǚ繉?duì)于流動(dòng)人口照顧得遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。未來(lái)5—10年的增量在哪里?我們?cè)瓉?lái)認(rèn)為2013年是房地產(chǎn)黃金期的結(jié)束，但是由于政府的刺激，在2014年下降被中止，2015年房?jī)r(jià)被帶起來(lái)。
所以未來(lái)決定城市的是流動(dòng)的人口，這些人口才是未來(lái)維持城市房地產(chǎn)的生力軍。但是有一個(gè)問(wèn)題，城鎮(zhèn)化的路是在農(nóng)民的腳下，農(nóng)民是否愿意進(jìn)城，是一個(gè)核心點(diǎn)。城鎮(zhèn)化是漫長(zhǎng)的，因?yàn)檗r(nóng)民進(jìn)城有3個(gè)痛點(diǎn)，第一個(gè)痛點(diǎn)是缺乏安家落戶的資金;第二個(gè)是痛點(diǎn)是缺乏教育公平的機(jī)會(huì);第三個(gè)是缺乏流動(dòng)的社會(huì)保障;第四個(gè)是缺乏就業(yè)機(jī)會(huì)。
我們的國(guó)策就是控制大城市邊界，控制大城市人口，這時(shí)候?qū)е铝送恋毓⿷?yīng)是不可能持續(xù)的。以上海為例，上海要打造具有世界競(jìng)爭(zhēng)力的城市，一定要具有世界競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)和具有世界競(jìng)爭(zhēng)力的人口，因此為通過(guò)騰龍換鳥(niǎo)，把高端人口帶進(jìn)來(lái)，這個(gè)最好的辦法只有土地溢價(jià)，這是我們實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)業(yè)和人口的騰龍換鳥(niǎo)。因此，地王造就樓網(wǎng)，推高房?jī)r(jià)。同時(shí)擠出普通商品房供應(yīng)拉高房?jī)r(jià)。未來(lái)中低端的產(chǎn)品越來(lái)越少，而中低端產(chǎn)品的價(jià)格也會(huì)越來(lái)越高。
那漲價(jià)靠什么?第一個(gè)靠樓市政策去庫(kù)存;第二個(gè)是靠貨幣政策寬資金;促使資產(chǎn)價(jià)格上漲，與其說(shuō)是保證不動(dòng)產(chǎn)的保值增值，不如說(shuō)是看到了人民幣的貶值。錢是不斷流向一二線城市，銷售面積占比32%，但是銷售額占比達(dá)到52%。我們可以看到，此情況下，誰(shuí)能拿到一二線的土地，誰(shuí)就擁有未來(lái)的資本。目前來(lái)看，人地錢出現(xiàn)了嚴(yán)重的錯(cuò)位，未來(lái)必須增加超大城市和特大城市的土地供應(yīng)，打造都市圈快速網(wǎng)，實(shí)行都市圈社會(huì)服務(wù)一體化。我們?cè)诔鞘腥旱睦砟钕拢喈?dāng)于產(chǎn)業(yè)里面的企業(yè)一樣，產(chǎn)生凈利潤(rùn)關(guān)系，如果變成都市圈如何做?必須從交通入手。此情況下，人們的生活成本低，房?jī)r(jià)也比較低，但是我們要解決上學(xué)的問(wèn)題，我們?cè)试S開(kāi)設(shè)分校，也可以允許老人在那住，也可以搬遷醫(yī)療資源。同時(shí)這些地方的行政管理，我們會(huì)形成一體化的管理。
與其看中不動(dòng)產(chǎn)保值增值，不如說(shuō)是看空人民幣貶值，在利率下行的背景下，我們看看與住房的銷售面積成反比關(guān)系。2007年利率不斷上升，2008年疊加金融危機(jī)，銷售下滑;2008年10月啟動(dòng)降息，2009-2011年住宅銷售面積整體上移，2012年6月再次進(jìn)入降息周期。
土地供應(yīng)的邏輯是相反的全國(guó) - 3%，一線 - 1%，二線 -16%，二線以下+2%。國(guó)家的政策(全國(guó)土地利用總體規(guī)劃綱要(2006～2020年)調(diào)整方案是：嚴(yán)格控制超大城市、特大城市用地規(guī)模，合理安排大中小城市用地，報(bào)國(guó)務(wù)院審批土地利用總體規(guī)劃的超大和特大城市中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模原則上不增加，以布局優(yōu)化為主，促進(jìn)串聯(lián)式、組團(tuán)式、衛(wèi)星城式發(fā)展。京津冀、長(zhǎng)三角、珠三角等區(qū)域逐年減少建設(shè)用地增量，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高端高效發(fā)展，防治“城市病”。政策邏輯：打造有競(jìng)爭(zhēng)力城市，通過(guò)高房?jī)r(jià)擠出低端產(chǎn)業(yè)及其人口，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與人口騰籠換鳥(niǎo)。
三、未來(lái)市場(chǎng)空間
第1軍團(tuán)： 正規(guī)軍“城鎮(zhèn)婚姻人口”，全國(guó)初婚登記人口年均1154.4萬(wàn)對(duì)，再婚149.6萬(wàn)對(duì)，登記離婚(不含法院判決離婚)302.2萬(wàn)對(duì)。
第2軍團(tuán)：警備師“城鎮(zhèn)婚姻人口租房人群”，第1軍團(tuán)留置的那部分隊(duì)伍，城鎮(zhèn)常住人口結(jié)婚20%租房、離婚20%租房，計(jì)算租房每年需要160萬(wàn)套，顯然，租房也需要房!
第3軍團(tuán)：整編軍 城鎮(zhèn)租房戶轉(zhuǎn)化為購(gòu)房人群
第4軍團(tuán)：地方軍 城鎮(zhèn)低面積居住人群
第5軍團(tuán)：童子軍 單身購(gòu)房或租房人群
第6軍團(tuán)：“散兵旅” 投資購(gòu)房人群
第7軍團(tuán)：保安軍 棚戶區(qū)、城中村改造購(gòu)房人群
第8軍團(tuán)：游擊軍 進(jìn)城租房或購(gòu)房的農(nóng)民工
四、后期住宅市場(chǎng)走勢(shì)
2013年是高增長(zhǎng)時(shí)代的句號(hào)，如果沒(méi)有政策刺激住房，市場(chǎng)蛋糕不會(huì)變得更大。對(duì)于下半年的住宅市場(chǎng)走勢(shì)，也是需要關(guān)注。我們認(rèn)為比較平穩(wěn)，增幅不會(huì)太快。因?yàn)榍捌谑袌?chǎng)火爆透支了需求，去年同期低基數(shù)成就了今年上半年的高增長(zhǎng)，價(jià)格上漲擋住了低購(gòu)買力的客戶，熱點(diǎn)城市調(diào)控政策擠出了部分需求，以及貨幣寬松市場(chǎng)的影響。
所以我們認(rèn)為下半年的住宅市場(chǎng)走勢(shì)是一、二線城市量穩(wěn)定價(jià)上升，三、四線城市量減價(jià)穩(wěn)。我們預(yù)計(jì)全年的銷售面積增長(zhǎng)5%—10%，銷售額增長(zhǎng)30%，而且代售面積會(huì)下降，而且最重要的問(wèn)題，是我們一二線城市的去庫(kù)存，三四線城市幾乎沒(méi)有去庫(kù)存，所以我們出現(xiàn)了去庫(kù)存的結(jié)構(gòu)矛盾，需要去庫(kù)存的地方?jīng)]有去庫(kù)存，而不需要去庫(kù)存的地方恰恰去了很多的庫(kù)存。而且土地面積保持負(fù)增長(zhǎng)，但是土地購(gòu)買金額保持正增長(zhǎng)。所以我們覺(jué)得商品住宅投資及增速走勢(shì)是負(fù)增長(zhǎng)的，除了出現(xiàn)新的刺激。
我們認(rèn)為，目前來(lái)講，是最好的，也是最后的政策機(jī)遇期。而政策機(jī)遇期最大的來(lái)源是貨幣政策 ，今年的貨幣政策會(huì)影響到今年、明年、后年的整個(gè)樓市的走勢(shì)。這是我們目前來(lái)看，工業(yè)經(jīng)濟(jì)并不好，工業(yè)增長(zhǎng)下降，雖然6月有點(diǎn)翹板，但是是利于GDP的增長(zhǎng)，房地產(chǎn)是支持GDP增量的最大因素，因此我們認(rèn)為房地產(chǎn)還是需要政府的支持，如果沒(méi)有GDP的支持，我們下半年的6.5%可能都保不住，所以我們認(rèn)為政策上還是會(huì)有一定的支持。
房地產(chǎn)的金融化愈加顯現(xiàn)，不確定的是降準(zhǔn)已然無(wú)用，降息遲早會(huì)來(lái)，居民部門加杠桿，還有多少空間?我們覺(jué)得肯定很高。政策雖然會(huì)有，但是不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生重大影響，未來(lái)的2—3年，房企還是要加速跑，一定要抓住機(jī)遇期，如果錯(cuò)過(guò)了這個(gè)機(jī)遇期，未來(lái)想奔跑是沒(méi)有機(jī)會(huì)了。
