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前言:觸目驚心的數(shù)字
前提條件1：
1、30萬平米的高層住宅小區(qū)，全部按100平米/ 戶進行測算;
2、拿地條件中，機動車的車位配比有2個方案，分別為0.6輛/ 戶和1.5輛/ 戶;
3、整個小區(qū)的地面停車比例為10%，地下室全部按非人防考慮，停車效率指標為32平米 /輛，造價為1600元/ 平米。
問：因為車位配比指標的不同，2個方案的地下車庫成本會相差多少?
前提條件2：
1、30萬平米的高層住宅小區(qū)，建筑面積：外墻面積= 1：1，窗墻比為0.18;
2、營銷方案中，門窗有2個選擇，分別為塑鋼（詞條“塑鋼”由行業(yè)大百科提供）和斷橋鋁合金，造價分別為350元/ 平米和550元 /平米;
3、如選擇斷橋鋁合金門窗，需增設(shè)外遮陽設(shè)備（詞條“設(shè)備”由行業(yè)大百科提供），造價為300元/ 平米。
問：因為門窗標準的不同，2個方案相關(guān)的成本會相差多少?
解：300000x 0.18 x (550-350+300) =0.27億
初步結(jié)論
成本管理前置是實現(xiàn)有效成本控制的基本要求
成本是神馬?
人們要進行生產(chǎn)經(jīng)營活動或達到一定的目的，就必須耗費一定的資源(人力、物力和財力)，其所費資源的貨幣表現(xiàn)及其對象化稱之為成本。簡單來說，成本就是生產(chǎn)某一產(chǎn)品所耗費的全部費用。
公司的管理費用、營銷費用、財務費用
企業(yè)經(jīng)營中的隱性成本
機會成本：當把一定的經(jīng)濟資源用于生產(chǎn)某種產(chǎn)品時放棄的另一些產(chǎn)品生產(chǎn)上最大的收益。
比如說，10萬元錢投資于房地產(chǎn)可獲得利潤20萬，投資于股票市場可獲得利潤15萬，如果把這10萬元錢投資于房地產(chǎn)，那么可以從股票市場得到15萬就是其機會成本，如果把這10萬元投資于股票，那么可以從房地產(chǎn)投資中獲得的20萬就是其機會成本。
交易成本：達成一筆交易所要花費的成本，也指買賣過程中所花費的全部時間和貨幣成本。
搜尋成本：商品信息與交易對象信息的搜集。
信息成本：取得交易對象信息與和交易對象進行信息交換所需的成本。
議價成本：針對契約、價格、品質(zhì)討價還價的成本。
決策成本：進行相關(guān)決策與簽訂契約所需的內(nèi)部成本。
監(jiān)督交易進行的成本：監(jiān)督交易對象是否依照契約內(nèi)容進行交易的成本，例如追蹤產(chǎn)品、監(jiān)督、驗貨等。
違約成本：違約時所需付出的事后成本。
成本管理面臨的挑戰(zhàn)
成本管理的理念
提升性價比
設(shè)計中的成本控制原則
房地產(chǎn)企業(yè)盈利模式
房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力對比
規(guī)模效應
規(guī)模效應：又稱規(guī)模經(jīng)濟，即因規(guī)模增大帶來的經(jīng)濟效益提高，但是規(guī)模過大可能產(chǎn)生信息傳遞速度慢且造成信息失真、管理官僚化等弊端，反而產(chǎn)生“規(guī)模不經(jīng)濟”。
設(shè)計中的成本控制原則
取得設(shè)計單位配合：應做好與設(shè)計單位的溝通工作，著力取得設(shè)計單位在成本控制方面給予最好的配合，并在設(shè)計合同中，將需要設(shè)計單位給予的工作配合事項和技術(shù)經(jīng)濟指標要求，清晰、明確地表述在設(shè)計合同中。
總結(jié)和啟示
在滿足規(guī)范及物業(yè)管理要求的前提下，應控制出入口數(shù)量，同一地塊的車庫與人行入口宜歸結(jié)到一起，便于物業(yè)減少管理人數(shù)，以控制項目后期的運營成本。
經(jīng)濟技術(shù)指標案例
初始設(shè)計 - 停車方式(高層)
設(shè)計描述：
當?shù)匾笏械叵萝噹炀璋慈朔罉藴式ㄔ�，成本偏�?
地下車庫埋深較深，層高較高，土建、設(shè)備和施工成本都較高。
優(yōu)化設(shè)計 - 停車方式(高層)
設(shè)計描述：
半地下室車庫可不按人防標準建造，成本較低(需要與政府部門溝通是否可行);
半地下車庫埋深較淺，層高較低，可自然通風采光，土建、設(shè)備和施工成本較低。
初始設(shè)計 - 停車方式(聯(lián)排)
設(shè)計描述：
別墅區(qū)域地庫頂覆土較淺，對景觀種植帶來困難;
別墅主體下方地下室底板報建層高不足2.2米，增加了施工成本和驗收風險;
地下室頂板（詞條“頂板”由行業(yè)大百科提供）標高（詞條“標高”由行業(yè)大百科提供）超過周邊城市道路平均標高1.5米，不符合當?shù)匾?guī)范等。
優(yōu)化設(shè)計 - 停車方式(聯(lián)排)
設(shè)計描述：
別墅區(qū)域覆土1.5米，基本不影響景觀種植和綠地率計算;
別墅主體下的地下室-3.0米標高部分,埋深未超3米，不需繳納人防異地建設(shè)費;
地下室頂板標高符合當?shù)匾?guī)范。
初始設(shè)計 - 地庫
地庫按機械車位設(shè)計，面積11225平方米，總車位430個，其中機械車位421個，普通車位9個，層高4.5米。
停車效率26.1平方米/車位。
優(yōu)化設(shè)計 - 地庫
停車方式由機械停車調(diào)整為普通停車。優(yōu)化后地庫面積10586平方米，總車位328，其中普通車位237，子母車72個，微型車26個，層高3.6米。
停車效率32.2平方米/車位。
地庫優(yōu)化前后數(shù)據(jù)比較
總結(jié)和啟示
1、應根據(jù)項目定位、成本控制要求，并結(jié)合當?shù)匾?guī)范和相關(guān)政府部門的要求，選擇最適合各項目高層區(qū)域的地庫形式;
2、在項目定位較高、成本指標允許的情況下，可以采用全地下停車方式;
3、在中等定位項目、成本指標較低的情況下，除必建人防區(qū)域外，推薦采用半地下停車方式，但半地下停車方式需要獲得政府有關(guān)部門審批通過。
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