一葉而知深秋!
數(shù)月之前，多個(gè)城市呈現(xiàn)萬(wàn)人搶房盛景;而極具戲劇性的西安樓市，從巔峰也到了低谷......
這個(gè)“金九”分外尷尬;一夜之間，大家擔(dān)心的降價(jià)，終究還是紛紛來(lái)了。降價(jià)潮中暗流涌動(dòng);樓市寒冬的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，正在兵臨城下!
一貫勇立潮頭的萬(wàn)科，這個(gè)九月也火了，火的原因是它在秋季例會(huì)的墻上打滿了標(biāo)語(yǔ)，而這個(gè)標(biāo)語(yǔ)居然是三個(gè)字“活下去”。
一、萬(wàn)科回款目標(biāo)的達(dá)成
怎么來(lái)實(shí)現(xiàn)活下去的目標(biāo)呢?2018年回款6300億!“如果6300億回款目標(biāo)沒(méi)有達(dá)成，所有的業(yè)務(wù)都可以停!也許是：為了達(dá)成這個(gè)目標(biāo)，萬(wàn)科率先在廈門(mén)掀起驚爆眼球的價(jià)格戰(zhàn)!
9月26日，廈門(mén)“首開(kāi)萬(wàn)科白鷺郡”開(kāi)始調(diào)整價(jià)格，聯(lián)排別墅，贈(zèng)送面積超大，原價(jià)500萬(wàn)，現(xiàn)中間套一口價(jià)278萬(wàn)......(上次開(kāi)盤(pán)為精裝，這次開(kāi)盤(pán)為毛坯，雖然實(shí)際上沒(méi)有5折這么多，但仔細(xì)計(jì)算了下，保守估計(jì)，降幅至少也有36%以上。)
堪稱腰斬大甩賣(mài)!
仿佛晴天霹靂一般，估計(jì)很多人聽(tīng)到這個(gè)消息都會(huì)嗔目結(jié)舌：都以為房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲，前幾個(gè)月還萬(wàn)人搖號(hào)，不曾想，房企帶頭大哥萬(wàn)科，居然用腰斬的價(jià)格，在甩賣(mài)房子!而且，這房子還不是位于窮鄉(xiāng)僻壤、六環(huán)之外，而是在曾經(jīng)房?jī)r(jià)漲的讓人頭暈?zāi)垦＃f(wàn)人搶房的城市——中國(guó)廈門(mén)!
要知道，這次率先降價(jià)的是房企帶頭大哥萬(wàn)科，萬(wàn)科具有行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的意義，這與一個(gè)小房企降價(jià)，可是完全不是一個(gè)概念!
不是說(shuō)好的：房?jī)r(jià)由快漲進(jìn)入滯漲?許多人在愕然中，仿佛在泰坦尼克號(hào)上聽(tīng)到了冰山撕裂船舷的聲音......
二、萬(wàn)科的清醒
萬(wàn)科房子腰斬價(jià)大甩賣(mài)，看來(lái)并不是一時(shí)沖動(dòng)，而是深思熟慮之后的舉動(dòng)。這種考慮或許可以用李嘉誠(chéng)說(shuō)過(guò)的一句話來(lái)概括：“永遠(yuǎn)不賺最后一個(gè)銅板”。
雖然現(xiàn)在很多地方房?jī)r(jià)看似還在上漲，但其實(shí)已經(jīng)是強(qiáng)弩之末，秋天的肅殺無(wú)處不在。而作為沖在一線的企業(yè)，萬(wàn)科當(dāng)然更清楚地感知到這種拐點(diǎn)地信號(hào)。因此才有了紅底白字的三個(gè)大字貼滿了會(huì)場(chǎng)的四周——“活下去”!
這個(gè)思想，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，已經(jīng)不是一天半天了。
▪今年6月29日萬(wàn)科股東大會(huì)，更是傳來(lái)一個(gè)令人吃驚的消息：萬(wàn)科要“拋棄房地產(chǎn)”!
▪前幾天，萬(wàn)科更是傳出消息，“深圳市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司”即將更名為“深圳市萬(wàn)科發(fā)展有限公司”......
曾幾何時(shí)，萬(wàn)科連續(xù)十幾年是中國(guó)最大的地產(chǎn)商，也是最賺錢(qián)、市值最高的地產(chǎn)商，萬(wàn)科都喊“活下去”，都在準(zhǔn)備清倉(cāng)大甩賣(mài)，從一個(gè)側(cè)面透露出一種意味深長(zhǎng)的信號(hào)。
看來(lái)，這個(gè)“金九銀十”，或?qū)⒊蔀榉慨a(chǎn)寒冬的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)不少人還在加杠桿沖進(jìn)樓市的時(shí)候，先知先覺(jué)的收割者已經(jīng)從容地從樓市里暫時(shí)獲利蟄伏，等待收獲那些熬不過(guò)嚴(yán)冬的獵物!
三、萬(wàn)科的算盤(pán)
鷹立如睡，虎行似病
萬(wàn)科喊出“活下去”的口號(hào)，并高調(diào)掀起價(jià)格戰(zhàn)，其目的絕對(duì)不僅僅是活下去，理由很簡(jiǎn)單，越是覺(jué)得自己快活不下去的企業(yè)，越是要對(duì)外表現(xiàn)自己的強(qiáng)大，這樣可以給予銀行和投資者信心，不至于被抽貸給弄死。
萬(wàn)科如此高調(diào)的宣布自己要“活下去”，這哪里是活不下去的樣子，這是在向所有中小房企宣戰(zhàn)，明確告訴他們，你們快活不下去了，只有我能活下去。
為什么這么說(shuō)，2014年的時(shí)候，萬(wàn)科是行業(yè)第一，看衰地產(chǎn)準(zhǔn)備大量現(xiàn)金過(guò)冬，2018年中報(bào)，萬(wàn)科儲(chǔ)備的現(xiàn)金已經(jīng)飆升到1598億。萬(wàn)科則一直在默默的儲(chǔ)備子彈，萬(wàn)科的凈負(fù)債率這幾年始終保持在業(yè)內(nèi)最低水平。可以說(shuō)如果房?jī)r(jià)崩盤(pán)引發(fā)行業(yè)大佬連鎖爆倉(cāng)，萬(wàn)科應(yīng)該是最后一個(gè)死的。
當(dāng)然，國(guó)家絕對(duì)不會(huì)容許地產(chǎn)巨頭全部死掉，如果死成了那個(gè)地步，整個(gè)經(jīng)濟(jì)都會(huì)崩掉，國(guó)家只會(huì)允許中小房企在一定范圍內(nèi)破產(chǎn)，再多，就會(huì)啟動(dòng)救市政策，因?yàn)橹袊?guó)最大的地產(chǎn)獲益者，很明顯是靠土拍賺錢(qián)的政府。所以，無(wú)論從哪個(gè)角度看，萬(wàn)科都不會(huì)出事。
然而到了2018年，在地產(chǎn)行業(yè)一片風(fēng)聲鶴唳的時(shí)候，萬(wàn)科攜1600億現(xiàn)金，公然喊出“活下去”的口號(hào)，然后開(kāi)始打折促銷(xiāo)大肆回收現(xiàn)金，這不是真的活不下去了，而是磨刀霍霍向豬羊，一輪價(jià)格戰(zhàn)逼死中小房企的資金鏈，然后趁機(jī)低價(jià)吃肉擴(kuò)大市場(chǎng)占有率，讓自己重新回到行業(yè)老大的地位才是其真實(shí)目的。
萬(wàn)科這么玩，也許有二手準(zhǔn)備：
第一：如果房地產(chǎn)真的徹底下行，萬(wàn)科手里握著1600*6300=7900億，萬(wàn)科依然能“活下去”的，并且肯定是生命力最強(qiáng)的那個(gè)，這就為萬(wàn)科轉(zhuǎn)型迎來(lái)寶貴的時(shí)間。
第二：如果房地產(chǎn)只是深調(diào)控，弄死一批高杠桿投機(jī)的房企，完成地產(chǎn)領(lǐng)域的去杠桿，那么萬(wàn)科就會(huì)是低位抄底的那個(gè)人。
所以，萬(wàn)科這個(gè)“活下去”的標(biāo)語(yǔ)，是高調(diào)亮給中小房企看的，
這正是：“鷹立如睡，虎行似病，正是他攫人噬人手段處。故君子要聰明不露，才華不逞，才有肩鴻任鉅的力量。”
四、其他房企的奪路狂奔
萬(wàn)科在廈門(mén)搶跑了!
銷(xiāo)售規(guī)模老大哥碧桂園在安徽省某地級(jí)市全線降價(jià)!
在蚌埠，碧桂園都薈，毛坯備案價(jià)10500元/平，最高價(jià)格11098元/平。第一次降價(jià)后為7800-8200元/平，緊接著第二次降價(jià)：所有房源總房款再降45000元，也就是成交價(jià)為備案價(jià)的74折。
都薈旁的碧桂園黃金時(shí)代，首開(kāi)賣(mài)了400多套，精裝均價(jià)11146元/平，隨后成交萎靡，平均3天賣(mài)1套。現(xiàn)在精裝改毛坯，成交價(jià)格7600-7800元/平。
不止是安徽，在南京，碧桂園也在降價(jià)促銷(xiāo)，寶華碧桂園大學(xué)印象，前期精裝均價(jià)15500元/㎡，最近開(kāi)盤(pán)推出的房源，精裝改毛坯，均價(jià)僅1.1萬(wàn)元/㎡。
碧桂園寶華4盤(pán)聯(lián)動(dòng)，近期推出一成首付，也是降低買(mǎi)房門(mén)檻，吸引購(gòu)房者上車(chē)。
南京句容某盤(pán)公開(kāi)宣布“房?jī)r(jià)重回2015”，相比今年初的1.2萬(wàn)元/㎡，房?jī)r(jià)直接暴跌至最低7888元/㎡!
泰禾和文一地產(chǎn)聯(lián)合開(kāi)發(fā)的合肥院子，為了盡快回籠資金，雙方對(duì)降價(jià)一拍即合，一下血降6000元/㎡砸盤(pán)!備案21666元/㎡的洋房，現(xiàn)在只賣(mài)1.6萬(wàn)元/㎡!引得合肥樓市地震
恒大從9月就率先啟動(dòng)了全國(guó)范圍的大型促銷(xiāo)活動(dòng)，優(yōu)惠范圍和力度都相當(dāng)給力。全國(guó)536個(gè)樓盤(pán)，基礎(chǔ)優(yōu)惠89折，3個(gè)月內(nèi)付清全款93折，公寓商辦類產(chǎn)品最低還有6折優(yōu)惠。
誰(shuí)先降價(jià)，誰(shuí)就贏得先機(jī)!這就是今冬樓市的生存法則!
五、高周轉(zhuǎn)的困局
這個(gè)冬天，萬(wàn)科當(dāng)然不會(huì)死，因?yàn)槿f(wàn)科一向比較穩(wěn)健，知道居安思危，但為什么很多人會(huì)擔(dān)心碧桂園，恒大這兩個(gè)老大老二呢?及那些號(hào)稱小碧桂園的房企呢?因?yàn)檫@些房企都是高杠桿，高負(fù)債，幾筆融資不到位，就有可能難倒英雄漢!
現(xiàn)在最難受的是那些前兩年拼命加杠桿的房企，今年市場(chǎng)風(fēng)向急轉(zhuǎn)，金融去杠桿，調(diào)控持續(xù)不放松，接下來(lái)有的煎熬了。
開(kāi)發(fā)商扛了老半天，政府限價(jià)不放松，房子也賣(mài)不出去，不降價(jià)怎么辦，最后還是得降啊!
這也許是今冬那些高周轉(zhuǎn)房企奪路狂奔的原因吧......
六、回歸正途
一夜北風(fēng)寒,萬(wàn)里彤云厚
長(zhǎng)空雪亂飄,改盡江山舊
曾經(jīng)，我們一直把房地產(chǎn)當(dāng)成一本萬(wàn)利的最佳投資。但2018年，這個(gè)認(rèn)識(shí)或要被改寫(xiě)了，樓市永遠(yuǎn)漲的神話，正在漸行漸遠(yuǎn)。
那些瘋狂的搖號(hào)炒房者，也該受受教育了，他們的萬(wàn)億資金硬生生地被鎖在了樓市。在相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間里，這些資產(chǎn)都只能捂在手里，無(wú)法套現(xiàn)。資金脫實(shí)向虛的趨勢(shì)仍將持續(xù)，這必將給接最后一棒的炒房者一次重創(chuàng)!
房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的。
一個(gè)以房產(chǎn)為投資中心的時(shí)代就要結(jié)束了，一個(gè)以?shī)^斗者為本的時(shí)代就要來(lái)了!
地產(chǎn)這架馬車(chē)即將以正常速度行進(jìn)，對(duì)真正的地產(chǎn)人而言，終于可以說(shuō)：行業(yè)歸于平靜，可以靜下心來(lái)打磨產(chǎn)品了，地產(chǎn)人也必將進(jìn)入正常的成長(zhǎng)周期......
這一切，也許正是：國(guó)家、房地產(chǎn)企業(yè)、購(gòu)房人、地產(chǎn)人個(gè)體等內(nèi)心所期待的......
房地產(chǎn)企業(yè)的“一葉知秋”，可謂是風(fēng)刀霜?jiǎng)?yán)相逼!門(mén)窗幕墻企業(yè)當(dāng)前要思考的首要因素應(yīng)該從單純的市場(chǎng)簽單量，轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)甲方及現(xiàn)金流速控制，要更加精細(xì)的掌控自己的生產(chǎn)成本及產(chǎn)品效益。在萬(wàn)科喊出“活下去”口號(hào)后，不盲目收縮，對(duì)市場(chǎng)不悲觀，同時(shí)，更不盲目激進(jìn)，警惕金融杠桿，看緊企業(yè)錢(qián)包，不輕易擴(kuò)張。中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com建議建筑門(mén)窗幕墻企業(yè)以更加謹(jǐn)慎的態(tài)度，在應(yīng)對(duì)國(guó)家可能更加緊縮、甲方也許更加緊張的現(xiàn)金狀況下，合理的制定企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，穩(wěn)中應(yīng)變，穩(wěn)中求進(jìn)，推動(dòng)實(shí)現(xiàn)建筑業(yè)“高質(zhì)量”發(fā)展。
