房企融資陷四面楚歌。地產(chǎn)企業(yè)的馬太效應(yīng)會(huì)越來越明顯，中小房企未來的資金鏈面臨考驗(yàn)。
人民法院網(wǎng)站消息，截至10月27日，宣告破產(chǎn)的房企已經(jīng)增加到408家。
這種趨勢(shì)進(jìn)入9月之后更加明顯，房企“補(bǔ)血”力度加大。
根據(jù)克而瑞地產(chǎn)研究發(fā)布的報(bào)告，9月份，有95家房企的融資總額為1124.48億元，環(huán)比上升45.3%，同比上升17.2%。
與此同時(shí)，監(jiān)管對(duì)于違規(guī)涉房貸款不斷壓縮，有消息稱某省聯(lián)社要求嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)調(diào)控政策，房地產(chǎn)貸款占比高于20%的農(nóng)商行，不得以任何方式新增房地產(chǎn)貸款。
根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，自2018以來，銀保監(jiān)系統(tǒng)已經(jīng)因違規(guī)涉房，對(duì)銀行開出過億金額罰單。8月9日，中信銀行因違規(guī)發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款等13項(xiàng)違法違規(guī)行為被合計(jì)罰沒2223.7萬元。
1、年內(nèi)調(diào)控次數(shù)再創(chuàng)新高
融資成本也再上臺(tái)階，今年前三季度，房企債券類融資成本6.88%，較2018年全年上升了0.67個(gè)百分點(diǎn)。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至10月8日，年內(nèi)房企美元融資533.6億美元，同比上漲50%，雖然各種政策收緊，但房企美元融資的數(shù)量依然刷新歷史記錄。9月單月，房地產(chǎn)企業(yè)海外美元融資37.97億美元，相比8月的15.8億美元，翻了一番還多。發(fā)債利率也不斷攀升，10%已不再是天花板。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)公告的不完全統(tǒng)計(jì)，今年至少有三只債券的發(fā)債利率已經(jīng)達(dá)到或超過15%。
而且，這種跡象可追溯到更早之前的7月12日，泰禾集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告稱，泰禾全資子公司擬發(fā)行4億美元債券，債券票面年息15%，每半年支付一次。成本之高令業(yè)內(nèi)驚訝，泰禾集團(tuán)2018年凈利潤(rùn)率為12.6%。不過這不是最高的，此前當(dāng)代置業(yè)的一筆美元票據(jù)，利率達(dá)到了15.5%。
而至9月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策依然密集發(fā)布，中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月單月全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布次數(shù)高達(dá)48次，雖然少于8月份的60次、7月份的56次，但整體看，2019年房地產(chǎn)調(diào)控政策的密集程度依然刷新歷史紀(jì)錄，1月份68次、2月份21次、3月份15次，4月份60次，5月份41次，6月份46次。從房地產(chǎn)調(diào)控的政策密集程度看，2019年前9個(gè)月合計(jì)的415次房地產(chǎn)調(diào)控，平均每個(gè)工作日有2次以上的房地產(chǎn)調(diào)控，刷新了歷史紀(jì)錄。
2、連續(xù)14個(gè)月回落
10月15日，央行發(fā)布了今年前三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告和9月社會(huì)融資規(guī)模存量統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)報(bào)告顯示，9月末，廣義貨幣(M2)余額為195.23萬億元，同比增長(zhǎng)8.4%，增速分別比上月末和上年同期高0.2個(gè)和0.1個(gè)百分點(diǎn)。在社會(huì)融資方面，9月末社會(huì)融資規(guī)模存量為219.04萬億元，同比增長(zhǎng)10.8%。
其中，房地產(chǎn)領(lǐng)域貸款增速則連續(xù)14個(gè)月回落，9月末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額為43.3萬億元，同比增速為15.6%。前三季度，新增人民幣房地產(chǎn)貸款4.6萬億元，占同期人民幣新增貸款量的33.7%，與去年全年水平相比低6.2個(gè)百分點(diǎn)，降至24.1%。
央行辦公廳主任周學(xué)東認(rèn)為，目前是比較合理的占比。過去房地產(chǎn)熱的時(shí)候個(gè)人購(gòu)房貸款增長(zhǎng)會(huì)非常快，占比高的時(shí)候有些城市甚至超過50%，銀行貸款增量中超過一半流向房地產(chǎn)及購(gòu)房領(lǐng)域。現(xiàn)在從全國(guó)來看，占比降至24.1%，是相對(duì)比較合理的水平。根據(jù)多年觀察，25%左右的占比是比較合理的。過去幾年多數(shù)情況下，這一數(shù)據(jù)都在30%以上。”
與此同時(shí)，房企一直仰仗的“金主”——銀行也因?yàn)檫`規(guī)涉房，祭出罰單也開始多起來。
10月10日，北京銀保監(jiān)局公布了兩張共計(jì)890萬元的行政罰單。其中，興業(yè)銀行北京分行違規(guī)向房企提供融資是其被罰的主要原因;浦發(fā)銀行北京分行信貸資金違規(guī)用于投資及購(gòu)房以及通過信托通道發(fā)放土地儲(chǔ)備貸款成為其被罰的主要原因。這兩家銀行分別被罰款600萬元和290萬元。
10月8日，浙江銀保監(jiān)局披露的罰單顯示，中信銀行杭州分行被罰款195萬元，案由包括貸款資金被挪用于購(gòu)房;被挪用于房產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng);對(duì)公房地產(chǎn)開發(fā)貸款貸后檢查流于形式、貸款資金被挪用于購(gòu)買股權(quán)等。
10月11日，平安銀行義烏分行將信貸資金用于支付購(gòu)房首付款被罰款50萬元。
“隨著監(jiān)管趨嚴(yán)，銀行通過表外等渠道給房地產(chǎn)違規(guī)‘輸血’的風(fēng)險(xiǎn)將全面增大。房企未來的資金成本和資金鏈會(huì)承受一定的壓力，高房?jī)r(jià)可能會(huì)出現(xiàn)調(diào)整。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
不過也有某股份行的負(fù)責(zé)人表示，銀行之所以鋌而走險(xiǎn)給房企貸款，是因?yàn)槟壳敖?jīng)濟(jì)下行背景下，其他行業(yè)的不良率較高，房地產(chǎn)行業(yè)的貸款在目前情況下仍是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，且可以承受較高的利率。從公司盈利的角度來看，銀行自然愿意將貸款向房企傾斜。
