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即使房地產(chǎn)最好的年代，控成本仍然是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的共識(shí)，更別提現(xiàn)在這時(shí)期……吆喝著做成本控制的開(kāi)發(fā)商不在少數(shù)，但真正能把成本控制好，特別是把外立面在“可控”范圍內(nèi)做出精品的就更是少數(shù)。
通常我們“門(mén)窗（詞條“門(mén)窗”由行業(yè)大百科提供）幕墻人”接觸到的地產(chǎn)甲方，不是那種算不過(guò)來(lái)賬、拿不著地，連“成本失控”機(jī)會(huì)都沒(méi)有的開(kāi)發(fā)商；就是那種把目標(biāo)成本做的足夠高，怎么都不會(huì)超的開(kāi)發(fā)商，所以成本控制并沒(méi)有想象的那么簡(jiǎn)單，每一家地產(chǎn)都是“有故事”的。
今天，中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com的讀者，一起來(lái)聽(tīng)聽(tīng)央企標(biāo)桿：華潤(rùn)和保利他們的故事吧!
01、住宅立面的控制
一、 前 言
在房地產(chǎn)項(xiàng)目中，外墻飾面工程是設(shè)計(jì)和成本協(xié)同管理的重點(diǎn)，其重要性體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：
① 在外立面工程中工程量最大，系統(tǒng)復(fù)雜;建筑外立面包含外墻涂飾、門(mén)窗幕墻系統(tǒng)、屋面花架、格柵等等。
② 建筑外立面材料豐富，成本波動(dòng)性大，成本敏感性較高。戳我，讓成本算得準(zhǔn)、管得全、控得住
常見(jiàn)的涂飾材料成本
案例1：以25層高層住宅為例，地上建面9,720m2，其中：大堂部分80m2，兩層基座850m2，其余約8,790m2;外墻面積約12,145m2，其中：大堂95m2，基座 1,050m2，其余11,000m2。我們以不同方案測(cè)算：
僅外墻涂飾的建面成本變化，從68元/m2~203元/m2，不同的材料構(gòu)成其成本波動(dòng)非常大。
案例2：資料來(lái)源《柏向·材料手冊(cè) 2.0》
假設(shè)以精裝高層建筑（詞條“高層建筑”由行業(yè)大百科提供）建安成本3000元/m2考慮，上述案例外墻飾面、門(mén)窗、欄桿等成本占比就高達(dá)33%左右，立面成本占比不可謂不大。
③ 直接影響建筑物的品質(zhì)，最容易受到外界破壞;
二、方案階段控制要點(diǎn)
① 立面風(fēng)格要與競(jìng)品樓盤(pán)對(duì)比，符合大眾流行審美，要符合內(nèi)控要求;
建筑風(fēng)格和材質(zhì)體現(xiàn)了樓盤(pán)的檔次需求。剛需樓盤(pán)建筑風(fēng)格的業(yè)主敏感性較弱，業(yè)主對(duì)建筑風(fēng)格的感知隨著樓盤(pán)檔次的提高越來(lái)越高。如項(xiàng)目定位于剛需跑量產(chǎn)品，建議建筑風(fēng)格不高于競(jìng)品樓盤(pán);如定位于改善或再改的利潤(rùn)性產(chǎn)品，建議在提高營(yíng)銷溢價(jià)的部位下功夫，尤其是業(yè)主感知敏感的“近人尺度”位置。
競(jìng)品樓盤(pán)立面對(duì)比
另外，住宅建筑的建筑風(fēng)格越來(lái)越同質(zhì)化，現(xiàn)代風(fēng)格、新古典、新亞洲、新中式風(fēng)格占據(jù)了市場(chǎng)主流產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)商比較容易進(jìn)行建筑風(fēng)格的標(biāo)準(zhǔn)化，建筑風(fēng)格標(biāo)準(zhǔn)化便于規(guī)模化復(fù)制，降低成本。
最后，根據(jù)立面標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)行產(chǎn)品的限額設(shè)計(jì)。立面限額設(shè)計(jì)的內(nèi)容包含材料的選擇及占比，成本適配的標(biāo)準(zhǔn)及集采品牌。參下圖保利置業(yè)集團(tuán)《住宅外立面適配標(biāo)準(zhǔn)》。
保利置業(yè)集團(tuán)《住宅外立面適配標(biāo)準(zhǔn)》
商業(yè)建筑立面更為復(fù)雜，其材料選擇大多以幕墻、鋁板和石材為主，方案階段應(yīng)進(jìn)行立面的方案評(píng)選，簡(jiǎn)化立面的造型，約束立面材質(zhì)，降低屋面花架尺度。
建筑屋頂虛高部分不宜過(guò)于顯著，以避免造成主體結(jié)構(gòu)、結(jié)構(gòu)構(gòu)件、立面材料等不必要浪費(fèi);應(yīng)合理控制屋頂塔冠的高度，最大化減少虛高，節(jié)約成本。
② 控制體形系數(shù)、外立面率、窗地比
體形系數(shù)=建筑物外表面積㎡÷外表面積所包圍的體積 m³。
① 體形系數(shù)與建筑節(jié)能：體形系數(shù)每增加0.01，能耗增加2.5%;
② 體形系數(shù)與結(jié)構(gòu)布?jí)β剩后w形系數(shù)越大，單體結(jié)構(gòu)布?jí)β试礁撸摿恐笜?biāo)越高。
③ 體形系數(shù)與結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)化：體形系數(shù)越小，其建筑/結(jié)構(gòu)越規(guī)整，其預(yù)制構(gòu)件標(biāo)準(zhǔn)化越利于實(shí)現(xiàn)。
外立面率(只計(jì)算住宅部分)=地上建筑單體住宅部分的外墻(扣除門(mén)窗洞口)展開(kāi)面積㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。
一般情況下，建筑的外立面率越高，其成本越高，樓盤(pán)的檔次也越高。根據(jù)標(biāo)桿企業(yè)的工程經(jīng)驗(yàn)，外立面率控制如下：
窗地比(只計(jì)算住宅部分)=地上建筑單體住宅部分的外墻洞口門(mén)窗面積(非玻璃門(mén)窗除外，轉(zhuǎn)角飄窗按展開(kāi)門(mén)窗面積計(jì)入)㎡÷地上建筑單體住宅部分的建筑面積㎡。
上圖來(lái)源：華潤(rùn)置地住宅產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)及建安成本限額指標(biāo)(2015版 )
③ 住宅減少過(guò)度懸挑，影響采光，避免業(yè)主投訴
方案階段推敲立面線條，避免過(guò)度“立面化”，立面設(shè)計(jì)應(yīng)以人為本。
案例3：
某項(xiàng)目業(yè)主提出由于外墻立面線條遮擋，在客廳無(wú)法看到園區(qū)景觀。銷售宣傳同實(shí)際情況之間的落差導(dǎo)致業(yè)主極其不滿。
案例反思
1.設(shè)計(jì)中考慮外立面效果的同時(shí)，需考慮對(duì)業(yè)主后期的生活影響;
2.銷售過(guò)程中對(duì)設(shè)計(jì)無(wú)法避免的缺陷，建議于銷售前告知客戶，避免后期矛盾。
三、施工圖階段控制精細(xì)化
① 立面材質(zhì)施工界面細(xì)分
施工圖階段各項(xiàng)材質(zhì)做法應(yīng)細(xì)分，避免施工圖立面粗放，立面控制手冊(cè)要做到位。
涂飾做法細(xì)分到細(xì)節(jié)
② 成本不均衡投放、重點(diǎn)投放
案例4：我們以某地區(qū)中檔樓盤(pán)為例，基座兩層為石材干掛(單層建筑面積390m2)，以上為多彩石涂料，其中樓盤(pán)北向?yàn)樾^(qū)的主立面、南向?yàn)樾^(qū)的主立面，東西立面為次要立面。
基座兩層外墻展開(kāi)面積約950m2(其中南北向約670m2，東西向約280m2)，原設(shè)計(jì)立面均采用石材干掛體系(干掛石材25mm，主次龍骨)，單價(jià)800元/m2，總價(jià)約760,000元。
現(xiàn)根據(jù)立面的主次程度，將東西立面改為超薄石材一體板(石材飾面12mm，背栓固定)，由于一體板能夠大幅度減輕自重，其固定方式省去了主次龍骨，其單價(jià)為450元/m2，優(yōu)化后總價(jià)為662,000元，其優(yōu)化成本98,000元，成本比原方案降低13%。
案例5：比如：公共區(qū)域及公建配套為非敏感區(qū)域，業(yè)主關(guān)注度較小，可以將公共區(qū)域及公建配套的鋁合金門(mén)窗改為塑鋼門(mén)窗。
② 注重線條構(gòu)件設(shè)計(jì)
案例來(lái)源：《柏向·材料手冊(cè) 2.0》
案例6來(lái)源：昌建成本研究中心
某項(xiàng)目外立面線條造價(jià)占保溫總造價(jià)占比高達(dá)24%;
【線條優(yōu)化案例】
③ 門(mén)窗/幕墻的方案/施工圖設(shè)計(jì)深化，避免采用“免費(fèi)設(shè)計(jì)”
門(mén)窗及幕墻的配置應(yīng)從方案階段開(kāi)始介入，并結(jié)合節(jié)能設(shè)計(jì)進(jìn)行多方案比選，選擇材質(zhì)類型和配置要求，施工圖階段進(jìn)行二次精細(xì)化設(shè)計(jì)避免粗放型的“免費(fèi)設(shè)計(jì)”。
02 、商業(yè)立面的控制
一、限額依然是現(xiàn)階段成本管控的最有效、最直接的手段
設(shè)計(jì)與成本的協(xié)同最有效的手段便是：產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)化和成本限額設(shè)計(jì);這也是成本策劃前置時(shí)代最簡(jiǎn)單有效的手段。對(duì)于商辦類項(xiàng)目的外立面設(shè)計(jì)依然如此，但個(gè)人感覺(jué)外立面工程除了要考慮項(xiàng)目本身的成本利潤(rùn)計(jì)算外，依然要考慮整個(gè)運(yùn)營(yíng)周期內(nèi)的產(chǎn)品升級(jí)需求，即外立面做出來(lái)之后，不能僅考慮成本限額，還要考慮外立面的昭示性，否則做出來(lái)的外立面產(chǎn)品太low，對(duì)招商運(yùn)營(yíng)產(chǎn)生極大的負(fù)面效應(yīng)。
以下為各業(yè)態(tài)立面限額設(shè)計(jì)要求，供讀者參考：
(1)公寓項(xiàng)目外立面：以窗墻體系為主，局部入口幕墻
公寓類項(xiàng)目的外立面限額
(2)集中商業(yè)外立面：分級(jí)分檔管控，外立面以幕墻體系為主，并控制成本較高材料的使用范圍，控制樓體泛光照明及室外大屏幕的單方與面積，控制屋面采光頂的遮陽(yáng)形式和面積。
集中商業(yè)項(xiàng)目的外立面限額
(3)辦公外立面：分級(jí)分檔管控，低端產(chǎn)品用窗墻體系、中高端辦公用幕墻體系，控制成本高部品的使用范圍和檔次，關(guān)注五金配件等構(gòu)造做法
辦公產(chǎn)品的外立面限額
(3)酒店外立面：分級(jí)分檔管控，約束窗地比、外立面系數(shù)，控制成本高部品的使用范圍和檔次等。
酒店類產(chǎn)品的外立面限額
二、關(guān)注節(jié)能設(shè)計(jì)，這是成本控制的核心要求
成本控制的本質(zhì)便是：控制數(shù)量和單價(jià)，外立面材料的量和單價(jià)都通過(guò)設(shè)計(jì)限額進(jìn)行約束，但是材料的單價(jià)影響因素從設(shè)計(jì)原理來(lái)說(shuō)受建筑節(jié)能設(shè)計(jì)的影響，控制建筑節(jié)能可以從源頭解決外立面成本。
關(guān)注建筑節(jié)能，應(yīng)該從以下關(guān)注以下幾個(gè)方面：
第一：節(jié)能直接判定法比節(jié)能權(quán)衡判斷更經(jīng)濟(jì)，其關(guān)鍵因素是體形系數(shù);
《山東省公共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》如下：
當(dāng)體形系數(shù)不超限時(shí)，各外圍結(jié)構(gòu)僅需要滿足各自的傳熱系數(shù)要求即可，這時(shí)的外圍護(hù)的經(jīng)濟(jì)性最合理，此時(shí)的節(jié)能計(jì)算采用“直接判定法”;當(dāng)體形系數(shù)超限時(shí)，外圍護(hù)結(jié)構(gòu)的傳熱系數(shù)需要“統(tǒng)籌”“聯(lián)動(dòng)”計(jì)算，即保溫工程和門(mén)窗工程可以“此消彼長(zhǎng)”，原理上認(rèn)為保溫厚一些、門(mén)窗即可以降低保溫性能，反之亦然，這種計(jì)算方案稱之為“權(quán)衡判斷”。
控制體形系數(shù)不超限，對(duì)于外立面成本的控制意義重大，尤其是能耗最為薄弱的玻璃部位，可以有效的降低玻璃配置，從來(lái)降低成本。
第二：窗墻比限制，可以有效約束能耗最不利不對(duì)，對(duì)降低整體能耗意義重大;
外窗的能耗約是外墻能耗的十倍以上，外窗的成本約是外墻成本的三倍到十倍左右，約束窗墻比的限制無(wú)論從哪個(gè)層面上來(lái)看，都對(duì)成本控制意義重大。
但從節(jié)能角度考慮，公建項(xiàng)目不同窗墻比對(duì)門(mén)窗K值及太陽(yáng)能得熱系數(shù)均有不同要求，即窗墻比越低，門(mén)窗K值要求越低，其成本必然約節(jié)省。
【案例】不同窗墻比對(duì)幕墻成本的影響
幕墻典型剖面和立面
窗墻比0.5，幕墻傳熱系數(shù)K≤1.9，限值相對(duì)容易達(dá)到;幕墻相關(guān)材料需要配置斷熱型材、氬氣中空（詞條“中空”由行業(yè)大百科提供）low-e玻璃;
幕墻工程平均平米單價(jià)：1838元/㎡(框架幕墻);
窗墻比0.6，幕墻傳熱系數(shù)K≤1.8，限值比較低;幕墻相關(guān)材料需要配置高斷熱型材、氬氣中空暖邊雙膜low-e玻璃
幕墻工程平均平米單價(jià)：1847元/㎡(框架幕墻);
窗墻比0.7，幕墻傳熱系數(shù)K≤1.7，限值低，幕墻相關(guān)材料需要配置高斷熱型材、雙氬氣中空l(shuí)ow-e玻璃，層間非透明占比小。
幕墻工程平均平米單價(jià)：1865元/㎡(框架幕墻);
三、關(guān)注線條和綠建設(shè)計(jì)，這是額外的成本投入
大量的幕墻線條是建筑設(shè)計(jì)時(shí)必須要關(guān)注的，線條的使用可以增加建筑的立體感和昭示性，但是對(duì)成本而言對(duì)影響重大，有的人認(rèn)為線條對(duì)項(xiàng)目立面成本影響不大，實(shí)則十分錯(cuò)誤的觀念，立面線條對(duì)一個(gè)十萬(wàn)方的建筑體量，其成本高達(dá)百萬(wàn)級(jí)以上;在不影響立面形象的情況下，控制立面線條的尺度，也是十分必要的。
此外，新的綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)星級(jí)建筑的能耗提出來(lái)進(jìn)一步降低的附加要求(如下)：
綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)
上述要求進(jìn)一步的增加了外圍護(hù)系統(tǒng)的成本，那么建筑能耗控制顯得更加重要。
從一些開(kāi)發(fā)商反饋的數(shù)據(jù)來(lái)看，綠建的星級(jí)影響都是百萬(wàn)級(jí)別甚至千萬(wàn)級(jí)別，鑒于目前綠建的星級(jí)要求來(lái)看，各地是以建筑規(guī)模、業(yè)態(tài)形式、投資主體以及建筑高度來(lái)區(qū)分的綠建級(jí)別的，所以在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)統(tǒng)籌考慮上述因素進(jìn)行綠建的設(shè)計(jì)。
新綠建成本增量參考
案例來(lái)源：綠地集團(tuán)
幕墻分格：在確保效果下，控制裝飾柱間距和數(shù)量，兼顧室內(nèi)使用功能，減少成本;
原有設(shè)計(jì)幕墻裝飾柱體數(shù)量過(guò)多、造型過(guò)于復(fù)雜，同時(shí)造成室內(nèi)視線遮擋，相對(duì)準(zhǔn)甲辦公成本較高;優(yōu)化方案裝飾柱間距擴(kuò)大1.5倍，對(duì)位使用空間，造型尺寸簡(jiǎn)化，節(jié)省造價(jià)2000多萬(wàn)。
最后，中國(guó)幕墻網(wǎng)ALwindoor.com想說(shuō)：建筑的外立面在成本管控方面是一個(gè)體系工程，切莫只關(guān)注成本控制本身，而忽略了公司制度和體系建設(shè)。
