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近期，不少一、二線城市開始對新建住宅項目的高度進行嚴格限制，多數都要求建筑高度不超過80米，超限則需進行消防救援評估審查。無論是土地出讓時的具體要求，還是地方政府明確出臺“限高令”，這一系列轉變，都意味著曾經常見的
超高層住宅發展將迎來重大轉折。
多城開始對新建住宅“限高80米”
12月1日，成都市公共資源交易服務中心掛出一則拍地公告，共涉及四宗住宅用地。在“規劃設計條件”一欄，公告對于建筑物高度的限制要求十分顯眼：有兩宗宅地的要求均是建筑高度不超過80米，另一宗為不超過60米，還有一宗要求不超過54米。
據悉，近幾個月來，在多個一二線城市的土地出讓中，均有住宅地塊的出讓要求里寫明了“建筑物地上限高80米”。
按照傳統的住宅每層樓高3米來計算，建筑物地面上限高80米，就意味著整棟樓不超過26層;如果按部分城市“好房子”的標準，室內層高凈高3米，那么加上樓板厚度，每層樓高度計3.2米，那么整棟住宅樓則不超過25層。
在上海今年10月的第八批次土拍中，楊浦東外灘宅地由保利置業以總價26.12億元競得，這宗地塊的建設要求也明確為“容積率（詞條“容積率”由行業大百科提供）2.5，建筑限高80米”。
同樣在今年10月，經過多輪競拍，廣州大道南788號二期地塊以9.2億元出讓，拿地房企為中海地產，這宗地塊也有建筑限高80米的要求。
針對上述廣州大道南788號二期地塊的出讓，廣州還在一份建設用地規劃條件(穗規劃資源業務函〔2025〕11074號)文件中寫明：“根據廣東省住房和城鄉建設廳要求，涉及80米以上住宅建筑及100米以上公共建筑建設項目時，應征求同級消防救援機構意見，以確保與當地消防救援能力相匹配。”
這一口徑與深圳的近期出臺的相關政策十分類似。
2025年10月11日，深圳市規劃和自然資源局以及深圳市住房建設局發布“關于穩妥推進《住宅項目規范》實施的通知”，其中提到“建筑高度超過80米的住宅項目，應嚴格按照《住房和城鄉建設部、應急管理部關于加強超高層建筑規劃建設管理的通知》(建科〔2021〕76號)等規定履行相關程序，在土地供應和消防審查環節征求同級消防救援部門意見，確保與我市消防救援能力相匹配。”
這意味著在不少一二線城市，考慮到城市的消防救援能力，未來若想新建建筑高度超過80米的住宅項目，將受到嚴格限制和管理。
低密小高層或將成為樓市主流
由住房和城鄉建設部發布、今年5月1日起實施的《住宅項目規范》已經明確了住宅用地容積率、建筑密度、高度控制最大值等指標的限制。
在《住宅項目規范》的“居住環境”一節，依據建筑氣候區劃的不同，建筑物有不同的空間環境控制指標。不過，在這份文件中，無論建筑物處于何種氣候條件，高層住宅最高只列至18-26層，最大容積率僅為3.1，住宅建筑高度控制最大值為80米。
對比該規范，以廣東省為例，該省大部分地區屬于Ⅳ類建筑氣候，最高住宅容積率為3.1，住宅高度應控制在80米，層數為26層。
在住房和城鄉建設部發布《住宅項目規范》前后，有不少省市也針對住宅建筑高度出臺了地方性政策。
比如河南省鄭州市于2024年12月24日發布《鄭州市城市規劃管理技術規定》，其中提到新建住宅用地建筑高度應小于80米，容積率不超過2.5。
江蘇省于2025年1月1日起施行新政，一般不得新建100米以上住宅項目，100萬人口以下城市嚴格限制新建80米以上住宅。
深圳市于今年10月發布《關于穩妥推進〈住宅項目規范〉實施的通知》，規定新建住宅項目建筑高度原則上不得超過80米(約26層)，容積率不超過3.1;超過80米需消防審查，政策發布前已完成規劃審批的項目可按原規劃實施。
廣州市也同步跟進了住房和城鄉建設部的《住宅項目規范》，2025年成交宅地容積率大部分都低于3.0，部分地塊直接要求限高80米，超過80米需消防審查。
專家表示，超高層住宅的風險呈現“高度正相關”特征，首先是救援高度受限，主流消防云梯最高52米(約17層)，超高層火災需依賴內部消防設施及直升機救援;其次是疏散時間過長，100米以上建筑疏散至地面需30分鐘以上，易造成踩踏或窒息風險。
此外，超高層住宅還面臨維護成本高企、維護費用是普通住宅的三至五倍的問題，以及高空墜物、燃氣泄漏、電梯故障等風險。
專家認為，當前政策通過限高80米、容積率控制、消防審查等手段，引導市場從“規模競爭”轉向“品質競爭”，未來低密、小高層住宅將成為市場主流。
